RIPARTIAMO DALLA CRISI

Secondo le recenti stime di Eurostat, Istituto di statistica europeo, il valore immobiliare italiano, nell’ultimo trimestre, è sceso ulteriormente facendo attestare l’Italia subito dopo la Spagna e l’Olanda come terz’ultimo peggiore valore immobiliare della zona euro. Di fatto abbiamo superato negativamente l’Irlanda, ma quello che fa riflettere maggiormente è che il mercato immobiliare Greco è talmente in ripresa che non compare nella classifica negativa dei cali dei valori immobiliari. Questo cosa potrebbe indurci a pensare, beh, forse, oltre alla crisi economica, nel nostro mercato immobiliare c’è qualcosa che non va, o meglio ancora forse essendo diminuite le scorte delle famiglie, gli acquirenti sono diventati sempre più accorti ed oculati nelle spese. Da ciò ne consegue che nonostante la crisi e nonostante il calo delle vendite, proprietari ed agenti immobiliari continuano ad alimentare un mercato parallelo fatto di valori non congrui e fuori da ogni logica commerciale, generando lo stallo del mercato stesso.

Mi spiego meglio, se la categoria degli agenti immobiliari, avesse lavorato negli anni, regolamentando effettivamente il mercato, ed attribuendo il giusto valore agli immobili, avremmo avuto un unico settore a trainare l’Italia fuori dalla crisi.

Oggi è sempre più diffusa, tra i pochi acquirenti, l’abitudine di una sorta di analisi dei costi degli immobili, cioè quanto è costato realizzare un immobile, quali sono le sue caratteristiche, quanti anni ha l’immobile e quale dovrebbe essere il margine di guadagno del venditore. Ora, considerando che se il venditore è un impresa, a differenza dei privati, sono note le aliquote di utile che dovrebbero applicare, i privati non hanno limiti e quindi il più delle volte si trovano valori impazziti. Ma quello che è ancora più grave e che un competente del mercato immobiliare, quale dovrebbe essere un agente immobiliare, prende il mandato su questi immobili e li mette in vendita con prezzi ancora più alti, per dare margini alle trattative.

Ma se i proprietari non vogliono comprendere il momento di crisi, cosa può fare un agente immobiliare?

Questa è la domanda ricorrente dei professionisti del settore, attribuendo tutta la colpa ai proprietari e riducendosi a semplici scribacchini che pubblicano un immobile su questo e quel portale immobiliare, sperando, a questo punto, che il “fesso” di turno, compri l’immobile al pazzesco prezzo con cui viene proposto.

Se negli anni trascorsi, gli agenti immobiliari fossero stati più accorti e da professionisti avessero sensibilizzato i proprietari con i mezzi che tutt’ora sono a disposizione della categoria, forse non chiuderebbero tante agenzie immobiliari e non saremmo in una fase di stallo del mercato immobiliare/edile.

A tutti arrivno le mail pubblicitarie che invitano le agenzie immobiliari ed i proprietari di servirsi degli Home stager per abbellire il proprio immobile in modo da renderlo più appetibile, addirittura chiedendo qualcosa in più. Ma sinceramente quale venditore sarebbe disposto a buttare soldi per rendere il suo appartamento presentabile, sapendo che magari ci vorrà anche un anno per venderlo e quasi sicuramente non al prezzo richiesto? Io credo nessuno. Poi approfondiremo la questione degli home stager, che secondo me sono un altro elemento di disturbo del mercato immobiliare.

Bisogna sensibilizzare i venditori, e di conseguenza i compratori, che bisogna dare all’immobile una caratteristica particolare tale da determinare la convenienza anche per chi compra. Molto semplicemente se,  da quando si parla di efficienza energetica dei fabbricati, emissione in atmosfera, consumo energetico, categoria di efficienza energetica e tutto ciò che ne consegue, gli agenti immobiliari avessero fatto capire ai venditori che un immobile in classe di efficienza energetica di tipo “A” mantiene il mercato ed e sarà sicuramente più ricercato di uno di tipo “G”, ad oggi ci si troverebbe nella seguente situazione: l’edilizia con un mercato attivo e soprattutto di prospettiva ed un mercato immobiliare florido determinato dalla ricerca di immobili che hanno un basso costo di gestione.

Certo anche i tecnici dovrebbero spiegare che sostituire semplicemente gli infissi non è la soluzione migliore per portare l’immobile ad una categoria di efficienza energetica valida.

Inseguito al Decreto del Fare e con l’entrata in vigore della Legge di stabilità, la Cassa depositi e prestiti, rifornirà le banche, per concedere mutui per acquisto immobili con tassi di interesse molto bassi, a qualcuno potrebbe sembrare un altro aiuto alle banche, e forse lo diventerà, perché se la legge consente agevolazioni solo per l’acquisto di immobili in classe energetica di tipo A,B e C e prevede anche finanziamenti per eseguire lavori edili al fine di riqualificare il proprio immobile e portarlo in una delle classi energetiche indicate, molto probabilmente, siccome gli immobili in Italia che si attestano in quelle categorie sono pochissimi, i fondi resteranno alle banche ed ancora una volta avranno finto di proporre linee di credito.

Infatti con queste nuove leggi, in un certo modo, lo Stato chiede alle Banche di fare le Banche, ma se non c’è nessuno che sfrutta la situazione e che non ha i requisiti per poter approfittare dell’aiuto concesso, non ci dobbiamo lamentare dell’assenza dello Stato, siamo noi sornioni e poco mentalizzati.

Perché dovrebbe essere difficile far capire ai proprietari che, continuando così e non tenendosi al passo con i tempi , rischiano di diventare proprietari del nulla. Perché non bisogna trascurare il dato di fatto che attesta l’Italia come la nazione con il patrimonio immobiliare più obsoleto del mondo, quindi il meno efficiente da molti punti di vista. Efficiente, questa parola che molti non sembrano conoscere, ma quando compro un auto e dopo anni di usura diventa inefficiente, cosa faccio? La riparo fino al punto di renderla di nuovo efficiente e se proprio non è possibile, la cambio. Se dopo dieci anni la mia auto consuma tanto e pur facendo manutenzione al motore continua a consumare tanto, la cambio con una nuova e di nuove tecnologie o con alimentazione a metano, non perché consumi dimeno ma perché il metano consuma meno rispetto agli altri carburanti. L’attenzione a questo aspetto significa valutare l’efficienza o meno di un acquisto, significa avere oculatezza nell’investimento. Perché dovrei comprare un immobile di 100 mq in categoria G, e che mi faccia consumare 2-3mila euro all’anno per il riscaldamento oltre a tutte le altre spese di gestione che ci sono?

Perché non dovrei vendere il mio immobile di categoria G e comprarne uno di categoria A o B o C e magari con un piccolo impianto fotovoltaico che mi consenta di risparmiare anche il 50% sulla fornitura dell’energia elettrica? Forse l’unica spiegazione potrebbe essere che non è facile trovare un immobile con questi requisiti, quindi cosa ne consegue? Che diventeranno immobili ricercatissimi, ed in quel caso e solo in quel caso i venditori avranno ragione di chiedere anche un prezzo più alto di quello di mercato, anche il 30% in più.