Glossario II parte

Finalmente, dopo un periodo di pausa, riprende il nostro progetto di informazione-formazione per gli agenti immobiliari e per chi, a qualunque titolo, abbia a che fare con gli immobili, anche semplicemnte chi compra e/o vende. Avevamo lasciato il nostro Glossario alla lettera “C”, riprenderemo con un altro gruppo di tre lettere:
D-E-F
D.I.A.
dichiarazione inizio attività, titolo amministrativo abilitante alla maggior parte delle opere edilizie.
DE CUCIUS
è un’espressione che deriva dal latino de cuius ereditate agitur (persona della cui eredità si tratta) per indicare la persona fisica defunta che lascia un patrimonio.
DECRETO DI TRASFERIMENTO
dispositivo del giudice che trasferisce l’immobile, oggetto di vendita all’asta, all’aggiudicatario.
DEMANIO
insieme dei beni appartenenti a Stato, Regioni, Province, Comuni, inalienabili e non usucapibili. Si suddivide in: D. artistico-culturale (musei, biblioteche, ecc.), D. idrico (fiumi, laghi, ecc.), D. marittimo (riva del mare, spiagge, porti, ecc.), D. militare (opere destinate alla difesa), D. stradale (strade pubbliche).
DEPOSITO CAUZIONALE
previsto alla firma di un contratto di locazione, pari, al massimo, a tre mensilità del canone. E’ produttivo di interessi legali da liquidare annualmente
DESTINAZIONE URBANISTICA
Certificato rilasciato dal Comune, contiene le prescrizioni urbanistiche riguardanti una determinata particella catastale interessata da una compravendita di terreno. Va allegato all’atto notarile di compravendita pena la nullità dell’atto stesso.
DIRITTI REALI
i diritti reali sugli immobili, oggetto di trascrizione, sono (circ. Ag. del Territorio n. 3/2004): proprietà; proprietà superficiaria; proprietà per l’area; nuda proprietà; nuda proprietà superficiaria; abitazione; abitazione su proprietà superficiaria; diritto del concedente; diritto dell’enfiteuta; superficie; uso; uso su proprietà superficiaria; usufrutto; usufrutto su proprietà superficiaria; servitù.
DETENZIONE
esercizio di potere su una cosa che non si possiede.
DIRITTO DI ABITAZIONE
consiste nel potere di una persona di abitare nella casa il cui utilizzo gli è concesso dal proprietario, nei limiti dei bisogni dello stesso abitatore e della sua famiglia. Per la cessione e per la ripartizione delle spese vale quanto precisato per l’uso. (art. 1022 C.C.).
DIRITTO DI RITENZIONE
esercitabile solo nei casi previsti dalla legge per il quale chi possiede in buona fede una cosa può ritenerla fintantoché non sia stato soddisfatto il suo credito da parte del proprietario.
DIRITTO DI SUPERFICIE
diritto reale di godimento che consiste nel poter costruire e mantenere sopra il suolo altrui una costruzione.
DISPONIBILE
è la quota di patrimonio di cui un soggetto, a differenza della quota di legittima, può liberamente disporre (per donazione diretta o indiretta ovvero per testamento) a favore di chiunque.
DISTACCO
distanza che si deve osservare nelle costruzioni rispetto ai confini o alle altre costruzioni.
DOCFA
procedura di rappresentazione geometrica delle unità immobiliari e delle loro pertinenze su supporto informatico, secondo criteri e programmi di calcolo informatizzato imposti dall’Agenzia del Territorio. Può essere affidata ad un tecnico incaricato dallo stesso proprietario dell’immobile. La planimetria catastale riporta anche una serie di notizie: comune ed eventuale zona censuaria, riferimenti alla palazzina, al piano, all’interno, orientamento e scala di rappresentazione, riferimento al foglio, alla particella e all’eventuale subalterno. La rendita attribuita a seguito della procedura Docfa rimane negli atti catastali come rendita proposta finché l’ufficio non provvede, con mezzi di accertamento, entro 12 mesi.
DONATUM
valore di ciò che il defunto ha donato durante la vita, con donazioni dirette o indirette. Sommando «relictum» (quanto lasciato) a «donatum» (quanto donato) si ottiene il valore della «massa fittizia» sul quale calcolare le quote di «legittima» e la quota «disponibile».
DONAZIONE
contratto con cui una parte (donante) dona un diritto a un’altra (donatario). La donazione va fatta per atto pubblico in presenza di due testimoni, a pena di nullità. Coloro che potrebbero divenire legittimari dopo la morte del donante hanno la possibilità di opporsi alla donazione. Attraverso tale atto i legittimari impediscono che il decorso dei venti anni consolidi in capo agli aventi causa i diritti da essi acquistati, di modo che, agendo in riduzione anche a distanza di un termine maggiore, potranno vedersi restituito il bene in natura e libero da diritti di terzi.
Il diritto di opposizione alla donazione è personale, l’atto in cui si estrinseca deve essere notificato al donatario ed ai suoi aventi causa e trascritto nei pubblici registri, qualora abbia ad oggetto beni immobili o beni mobili registrati. Conserva efficacia per venti anni dalla sua trascrizione, che può essere rinnovata prima della scadenza. Al diritto di opposizione si può rinunciare e la rinuncia comporta una tutela per gli aventi causa dal donatario trascorso il suddetto termine dei venti anni, mentre è bene precisare che la rinuncia all’opposizione non costituisce comunque rinuncia all’azione di riduzione. Infatti, i legittimari non possono rinunciare al diritto di proporre detta ultima azione, finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita, né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione. Possono solo prestare acquiescenza alla donazione compiuta, quando il donante sia già morto.
DONAZIONE INDIRETTA
attività o atto giuridico che, pur producendo il depauperamento del patrimonio di un soggetto e il corrispondente arricchimento di quello di un altro, e, quindi, il risultato di una donazione, vengono realizzati ricorrendo ad atti diversi dal vero e proprio contratto di donazione (ad esempio, la moglie che paga un debito del marito, il padre che paga il prezzo di un bene comprato dal figlio, la finta vendita tra padre e figlio senza pagamento di prezzo, la vendita a prezzo irrisorio, ecc.).
DUE DILIGENCE
letteralmente “diligenza dovuta”, in pratica quella “del buon padre di famiglia”. Per definizione comune, è l’insieme di attività (svolte solitamente e preventivamente in caso di investimento e generalmente ad opera di consulenti specializzati esterni), mirate ad approfondire – solitamente in più steps – la situazione tecnico-edilizia, urbanistica, ambientale, amministrativa, fiscale e di mercato di un immobile, o di una società proprietaria di immobili.
EDILIZIA AGEVOLATA
che usufruisce di mutui assistiti da contributo statale.
EDILIZIA CONVENZIONATA
per la quale il promotore si impegna con una convenzione con il Comune a vendere o locare l’immobile, per un certo numero di anni, a prezzi determinati.
EDILIZIA SOVVENZIONATA
a finanziamento pubblico.
ENFITEUSI
diritto almeno ventennale concesso dal proprietario (concedente) ad altro soggetto (enfiteuta – livellario) di godere di un fondo con l’obbligo di migliorarlo e di corrispondere un canone periodico in denaro o in derrate. Si estingue per affrancazione (vedi), per devoluzione (vedi), per legge (16/74) se costituito prima del 28/10/1941 con canone inferiore a lire 1.000; per usucapione se il canone non è più stato corrisposto per venti anni e il concedente non ha esercitato il potere di ricognizione del proprio diritto entro il diciannovesimo anno (art. 957 e seg. C.C.).
EQUO CANONE
canone determinato dalla L. 392/78, per la locazione di abitazioni.
EREDE
soggetto che, chiamato a succedere per legge (erede legittimo) o per testamento (erede testamentario) ha accettato l’eredità, subentrando in tutto o in parte nei rapporti giuridici attivi e passivi trasmissibili, facenti capo al defunto.
EREDITA’ GIACENTE
Si ha quando, per qualsiasi ragione, i chiamati all’eredità (sia per successione legittima che testamentaria) non hanno accettato l’eredità e non sono nel possesso dei beni. L’E.G. rimane provvisoriamente affidata ad un curatore nominato dal Tribunale.
ESECUZIONE FORZATA
Procedimento coattivo attivato dal concessionario della riscossione a seguito della morosità del contribuente, consistente nella vendita all’asta di beni di sua proprietà di valore sufficiente ad assicurare la soddisfazione del credito.
ESECUZIONE IMMOBILIARE
procedura promossa davanti al Tribunale dal creditore munito di titolo esecutivo per eseguire il pignoramento dei beni immobili di proprietà del debitore esecutato. Entro 90 giorni dalla notifica del pignoramento, il creditore deve presentare in cancelleria l’istanza di vendita dell’immobile pignorato e la relativa documentazione ipotecaria e catastale.
ESPROPRIAZIONE
acquisizione coattiva di beni privati, con indennizzo, da parte di enti pubblici.
ESTIMI CATASTALI
dati censuari per la determinazione, ai fini fiscali, del reddito imponibile degli immobili.
ESTRATTO CATASTALE
copia o certificato delle risultanze nelle mappe e negli altri documenti catastali.
ESTROMISSIONE
operazione dell’esclusione di immobili dalla proprietà dell’impresa alla sfera privata dell’imprenditore.
EURIBOR
(Euro Interbank Offered Rate) è il tasso medio europeo interbancario di riferimento per i mutui a tasso variabile, è un indice e rappresenta una delle due componenti del tasso di interesse di un mutuo a tasso variabile. E’ un valore che varia quotidianamente in relazione ai movimenti dei mercati finanziari. Viene diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea con quotazioni a 1 mese, 3 mesi, 6 mesi.
EURIRS
tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro per il calcolo del tasso fisso. Viene diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari a una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell’Unione Europea realizzano l’Interest Rate Swap (scambio di flussi d’interesse di varia natura).
EVIZIONE
perdita del bene acquistato per diritti spettanti a terzi. Il venditore ha l’obbligo di garantire l’acquirente dalle pretese di terzi che vantino diritti sull’immobile.
FABBRICATO RURALE
edificio funzionale alla coltivazione di un fondo rustico.
FAIR VALUE
L’espressione è inglese, e significa “valore equo” e viene definito come: una stima razionale e imparziale del prezzo di un bene o servizio tenendo conto di fattori come la scarsità, l’utilità il rischio, il costo di produzione o di rimpiazzo, cioè di tutti quegli elementi che la teoria del valore usa per determinare il prezzo di un bene. Di solito il Fv è il prezzo di mercato. Anche se vi sono circostanze in cui il prezzo di mercato non corrisponde alla definizione di Fv, il prezzo di mercato è generalmente accettato, in mancanza di alternative.
FASCIA DI RISPETTO
striscia di terreno sulla quale esistono limitazione alla realizzazione di costruzioni, recinzioni e piantagioni.
FASCICOLO DI FABBRICATO
è il documento, redatto da un tecnico abilitato sulla base della documentazione tecnico-amministrativa fornita dal proprietario o dall’amministratore del condominio, che attesta lo stato di conservazione degli edifici, finalizzato ad individuare e prevenire eventuali situazioni di rischio strutturale e impiantistico ed a tutelare l’incolumità degli utilizzatori.
FEE
l’onere che il fornitore di un servizio deve ricevere dal beneficiario per la prestazione del servizio stesso.
FIDEIUSSIONE
è l’atto con il quale un soggetto, il fideiussore, si impegna personalmente verso il creditore garantendo l’adempimento di una obbligazione altrui. La fideiussione è efficace anche se il debitore non ne ha conoscenza. La fideiussione può essere prestata per una obbligazione condizionale o futura, in quest’ultimo caso deve essere previsto l’importo massimo della garanzia. (Cod. Civ. 1936- 1957).
FONDO DOMINANTE
terreno o edificio che vanta un diritto di servitù gravante su terreno o edificio attiguo (fondo servente).
FONDO SERVENTE
terreno o edificio gravato di servitù a favore di terreno o edificio attiguo (fondo dominante).
FONDO IMMOBILIARE
fondo comune di investimento (chiuso) in immobili (L. 86/94).
FONDO PATRIMONIALE
la legge stabilisce che ciascun coniuge od entrambi, per atto pubblico, o un terzo anche per testamento, possono costituire un fondo patrimoniale, destinando determinati beni immobili o mobili iscritti in pubblici registri o titoli di credito (ad es. azioni e obbligazioni), a far fronte ai bisogni della famiglia. Quando la costituzione del fondo patrimoniale viene fatta da un terzo si perfeziona con l’accettazione da parte dei coniugi. La proprietà dei beni costituenti il fondo patrimoniale spetta ad entrambi i coniugi, salvo sia diversamente stabilito nell’atto di costituzione ed i frutti dei beni devono essere impiegati per il bisogno della famiglia. E’ possibile alienare i beni del fondo patrimoniale soltanto con il consenso di entrambi i coniugi e se vi sono figli minori con l’autorizzazione del giudice e solo nei casi di necessità o di utilità evidente. I beni costituenti il fondo sono al riparo da azioni esecutive per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia. La destinazione del fondo termina a seguito dell’annullamento o dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio. Se vi sono figli minori, il fondo dura fino al compimento della maggiore età dell’ultimo figlio: in questa ipotesi, il giudice può dettare, su istanza di chi abbia interesse, norme per l’amministrazione del fondo.
FORESTERIA
il contratto di locazione per uso foresteria, non previsto ma neppure escluso dalla legge 392/78 prevede, posto che esista (a favore di questa ipotesi l’art. 145 della Finanziaria 2001 che ha reso deducibili dall’IRPEG i canoni di locazione di appartamenti concessi in uso dalle società ai propri dipendenti), che il conduttore sia una società di capitali, che destina l’appartamento per l’uso transitorio di un proprio dipendente. La locazione a uso foresteria dovrebbe rientrare nel novero delle cosiddette locazioni atipiche, disciplinate dagli articoli 1571 e seguenti del Codice civile. In materia, non si rinvengono comunque pronunce giurisprudenziali di una qualche affidabilità.
FRANCHISING
contratto di affiliazione commerciale per l’esercizio di una attività commerciale o di servizi dietro pagamento di un compenso (royalties) dovuto dall’affiliato (franchisee) alla impresa concedente (franchisor).
FRAZIONAMENTO
(immobiliare): è la suddivisione di un immobile in due o più unità.
(mutuo): è la ripartizione dell’importo originario di un mutuo, o del capitale residuo al momento dell’operazione, in più quote in modo che chi si accolla le stesse risponde verso l’Ente finanziatore nei rispettivi limiti di valore. Al frazionamento del mutuo corrisponde generalmente, quando lo stesso sia assistito da garanzia ipotecaria, anche il frazionamento dell’ipoteca.
FRUTTI PENDENTI
valore dei frutti che si trovano in un terreno, anche se non immediatamente raccoglibili.
……………………SEGUIRANNO LE LETTERE  G-H-I-L