Affitto con riscatto

Alla luce della crisi economica, nonostante si sono appropriate, con il benestare dello Stato, dei fondi che la UE aveva messo a disposizione per la ripresa delle imprese Italiane, le banche hanno pensato bene di comprare titoli di Stato con alti rendimenti, ed hanno chiuso quasi definitivamente le linee di credito ai consumatori. Oggi si stima che su dieci richiedenti un mutuo, solo uno riesce ad ottenerlo e per di più gli viene concesso solo il 60% del valore dell’immobile, ma non è finita qui, deve dimostrare di possedere il restante 40% per l’acquisto dell’immobile. Qualcuno potrebbe dire che anche prima, la banca non ti dava il 100% del valore dell’immobile ma arrivava massimo all’80%, è vero come è vero che poi era meno rigida nella valutazione dell’immobile, così che quell’80% corrispondeva al valore definitivo di compravendita. Attualmente non conviene, alle banche, dare soldi al consumatore con restituzione entro trent’anni, i mutui non rendono come i titoli. Allora, cosa sta succedendo, gli Italiani si stanno adeguando e comprano gli immobili con la formula dell’affitto con riscatto, diffuso soprattutto in Nord Italia. Come funziona:
si sottoscrivono due contratti: uno di locazione ed uno di opzione per l’acquisto. Quello di locazione prevede un canone superiore (anche del 50%) poiché la maggiorazione vale come accantonamento nel caso in cui l’inquilino decida di acquistare la casa alla scadenza del contratto di affitto. Nel contratto di opzione l’inquilino, alla scadenza, potrà acquistare la casa al prezzo stabilito al momento della sottoscrizione. Se alla scadenza del contratto di locazione, l’inquilino decide di non comprare la casa perderà la quota maggiorata di affitto versata. Ma se l’inquilino nella durata naturale del contratto di locazione non riesce ad ottenere un mutuo e non vince una lotteria, avrà super pagato un canone di locazione al proprietario che sarà libero di vendere l’immobile a terzi………mhmh! C’è chiaramente qualcosa che non funziona! I contratti di locazione con riscatto andrebbero sempre accompagnati dal contratto di opzione all’acquisto, ma non in forma separata , ma come parte integrante del contratto di locazione stesso, nel quale viene ben specificato qual è l’importo del canone mensile e quale quello in acconto per l’acquisto dell’immobile stesso. Si, in acconto e non a caparra dell’acquisto, infatti il contratto di locazione con riscatto non è altro che un preliminare di compravendita sottoposto a condizione, cioè che una determinata condizione si avveri, ad esempio il rilascio del mutuo, e siccome il possesso dell’immobile viene dato immediatamente alla parte promittente acquirente, è giusto che venga riconosciuto al proprietario un canone di locazione fino alla definizione della compravendita. Quindi se la condizione a base del contratto non si avvera, è giusto che all’inquilino venga restituita la somma versata in acconto per l’acquisto dell’immobile, così com’è giusto che il venditore, se preso dalla necessità dimostrabile di dover vendere in tempi brevi per cause sopraggiunte,  possa vendere l’immobile a terzi senza dover corrispondere il doppio di quanto ricevuto in acconto. In questi termini, l’affitto con riscatto, non sembra proprio il massimo per la ripresa del mercato immobiliare. Forse dovrebbe trovare una maggiore diffusione la compravendita della nuda proprietà a rate. Infatti oltre ad avere un prezzo più basso, l’acquirente pagherebbe in comode rate che dovrebbero essere proporzionate all’età del venditore che conserverà il diritto di usufrutto, in modo da modulare il pagamento come se fosse un vero e proprio mutuo sia per l’importo delle rate sia per la scelta dei tassi e sia per la durata. Si è visto che, oggi, chi vende la nuda proprietà è spinto da motivi economici anche basilari, allora non sarebbe una cattiva idea percepire uno stipendio mensile, magari per trenta anni, continuando a vivere nella propria casa senza pagare l’affitto.