la registrazione dei contratti di locazione

  • Dal 1° luglio 2010 diventa obbligatoria l’indicazione      dei dati catastali degli immobili nelle richieste di registrazione di      contratti di locazione, affitto e comodato di beni immobili situati nel      territorio dello Stato. Il nuovo “modello 69“, da      presentare in duplice copia agli uffici dell’Agenzia delle entrate,      contiene, oltre a nuove istruzioni e modifiche grafiche, il Quadro D      denominato “Dati degli immobili“, predisposto per      consentire la comunicazione dei dati catastali dei beni immobili, oggetto      di contratti di locazione, affitto e comodato.
  • L’obbligo della comunicazione      dei dati catastali scatta pure nei casi di cessioni, risoluzioni e proroghe, anche      tacite, dei contratti di locazione o di affitto di beni immobili, già      registrati al 1° luglio 2010. In tal caso è stato predisposto il nuovo      modello “CDC” (comunicazione dati catastali), unitamente      alle relative istruzioni.
    Il “modello CDC” è presentato in forma cartacea presso      l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso il quale è stato registrato il      relativo contratto, nel termine di 20 giorni, dalla data del      versamento attestante la cessione, risoluzione e proroga dei contratti di      locazione o affitto di beni immobili, ai sensi dell’articolo 17, comma 2,      del D:P:R: 26 aprile 1986, n. 131.
    Il “modello CDC” potrà anche essere trasmesso per via      telematica contestualmente al versamento, dopo la data di attivazione      della procedura per la trasmissione telemativa, che verrà comunicata con      apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate. In attesa      di tale provvedimento, i contribuenti obbligati alla registrazione      telematica dei contratti e quelli che si sono avvalsi in via facoltativa      della registrazione telematica presentano il “modello CDC”      in forma cartacea presso qualunque ufficio territoriale o locale      dell’Agenzia delle entrate, entro il termine di 20 giorni dalla data del      versamento.
    Si ricorda che il Modello CDC va presentato una sola volta.
  • Tali adempimenti sono previsti      dall’articolo 19, comma 15, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78,      (pubblicato nel Suppl.Ord. alla G.U. n. 114 del 31 maggio 2010), e sono      diventati “operativi” con l’approvazione della nuova modulistica      da parte del Direttore dell’Agenzia delle entrate in data 25 giugno 2010,      prot. 2010/83561.
  • La mancata o errata indicazione      dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta      di registro ed è punita con la sanzione dal 120% al 240% dell’imposta      dovuta (art. 69 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, sostituito      dall’art. 1, comma 1, lettera b), D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 473).

 

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati da soggetti passivi IVA) devono essere registrati, qualunque sia il loro ammontare, purché di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno.

La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver provveduto al versamento dell’ imposta di registro.

I contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno non sono soggetti a registrazione. Questi contratti, se non conclusi per atto pubblico o scrittura privata autenticata, possono essere registrati soltanto “in caso d’uso”. Gli atti si registrano “in caso d’uso” solo quando vengono depositati presso le cancellerie giudiziarie per l’applicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni dello Stato o degli enti territoriali e i rispettivi organi di controllo. In particolare devono essere registrati in caso d’uso (se stipulati per scrittura privata non autenticata), i contratti soggetti ad IVA, purché tutte le pattuizioni contenute nel contratto siano soggette a detta imposta.

L’obbligo della registrazione compete ai Notai od altri pubblici ufficiali, nel caso di contratti di locazione redatti in forma pubblica o per scrittura autenticata; alle parti contraenti (proprietario ed inquilino, o locatore e conduttore), in caso di scrittura privata non autenticata. In quest’ultimo caso, indipendentemente dalla residenza del proprietario e dell’inquilino, o dalla ubicazione dell’immobile dato in locazione, qualsiasi Ufficio delle Entrate può ricevere l’atto per la registrazione.

Per i contratti di locazione posti in essere con scrittura privata, sia la richiesta di registrazione che il versamento dell’imposta possono essere eseguiti da una delle parti contraenti. Il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali, ovvero in base a quanto dagli stessi stabilito nel contratto, ma entrambi rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione.

Al fine di contrastare il fenomeno delle locazioni sommerse, l’articolo 1, commi 341 e 342, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 ( Finanziaria 2005 ) ha introdotto dal 1° gennaio 2005, apposite norme.

In specie, l’omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, oltre alle sanzioni per la mancata registrazione, dà origine alla presunzione di esistenza, salva documentata prova contraria, del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso.
Inoltre, qualora il canone dichiarato, sul quale va corrisposto il 2% d’imposta di registro, dovesse risultare inferiore al 10% del valore catastale dell’immobile, l’Ufficio delle entrate è autorizzato a contestare e accertare, sulla base di elementi di prova, l’esistenza di un corrispettivo maggiore di quello dichiarato anche per i quattro periodi d’ imposta antecedenti.
Tale disposizione non si applica per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati ai sensi dell’articolo 2, comma 3 e articolo 4, commi 2 e 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, con canoni concordati fra le organizzazioni sindacali degli inquilini e dei proprietari.